Maakaaressa (MK, 12.4.1995/540) on säädetty pätemättömiksi ehdot, jotka vaikuttavat haitallisesti maankäyttöön ja kiinteistöjen vaihdantaan. Lainsäätäjä on näin pyrkinyt estämään sellaisten ehtojen käytön, jotka ovat omiaan lisäämään epävarmuutta omistussuhteissa ja joilla on kielteisiä vaikutuksia kiinteistön käyttöön ja siihen tehtäviin investointeihin. Pätemättömiä ehtoja sääntelemällä suojataan vaihdannan tarpeita ja edistetään tarkoituksenmukaista maankäyttöä.
Pätemättömät ehdot rajoittavat kiinteistön omistajalle kuuluvia oikeuksia. Maakaaren lähtökohtana on ollut huolehtia siitä, että kiinteistön ostaja saa normaalin kiinteistön omistajan oikeusaseman.
Pätemättömät ehdot on lueteltu maakaaren 2.11:ssa. Ehdot eivät sido kumpaakaan osapuolta. Pätemättömän ehdon perusteella kauppa voidaan poikkeuksellisesti julistaa pätemättömäksi OikTL 33 §:n periaatteiden perusteella.
MK 2:11.1:n mukaan kiinteistön kaupassa on kielletty ehto, jonka mukaan myyjällä tai jollakin muulla on oikeus halutessaan lunastaa kiinteistö taikka jonka mukaan ostajalla on velvollisuus tarjota kiinteistö myyjän tai jonkun muun ostettavaksi ennen sen luovuttamista uudelle omistajalle. Lainkohdassa kielletään kiinteistön vakuusluovutus ja sellaiset ehdot, joiden perusteella kiinteistön omistusoikeus palautuisi ostajan tahdosta riippumatta ostajalle tai kolmannelle osapuolelle. Säännös suojaa ostajan omistusoikeutta kiinteistöön myyjää ja kolmansia vastaan.
MK 2:11.2:n mukaan kielletty on ehto, joka rajoittaa ostajan oikeutta luovuttaa kiinteistö edelleen, pantata kiinteistö, sopia vuokraoikeuden tai muun erityisen oikeuden perustamisesta kiinteistöön taikka muutoin näihin verrattavalla tavalla oikeudellisesti määrätä kiinteistöstä. Lainkohdan tarkoituksena on turvata kiinteistön omistajan vapautta määrätä kiinteistöstä omistajan asemassa. Toisin sanoen säännös rajoittaa myyjän mahdollisuuksia puuttua ostajan oikeudelliseen määräämisvaltaan. Sen sijaan lainkohta ei rajoita omistajan käyttövapautta, vaan myyjälle voidaan pidättää esimerkiksi eläkeoikeus tai muu käyttöoikeus.
MK 2:11.3:n mukaan kielletty on ehto, joka rajoittaa myyjän tai hänen edeltäjänsä vastuuta saannonmoitteesta. Säännös liittyy kiinteistön oikeudelliseen virheeseen. Myyjän on oltava pätevä luovuttamaan kiinteistö. Jos ostaja voi saannonmoitekanteen johdosta menettää kiinteistön oikealle omistajalle, kiinteistössä on oikeudellinen virhe. Myyjä ja ostaja eivät siis voi sopia siitä, että ostaja asettaisi myyjän vastuuseen kiinteistöä rasittavasta oikeudellisesta virheestä.
MK 2.11.4:n mukaan ehto, joka rajoittaa ostajan henkilökohtaista vapautta tai joka on muutoin sopimaton taikka jonka noudattaminen on lainvastaista. Sopimaton ehto on esimerkiksi sellainen, jolla pyritään kieltämään lain pakottava säännös. Sopimatonta voisi olla esimerkiksi maa-ainesten ottaminen ilman maa-aineslaissa vaadittua lupaa tai ympäristön turmeleminen.
