Asuntokauppariita

Asuntokauppariita

Asuntokauppariita on usein niitä rahallisesti suurimpia riitoja, joita tavalliselle ihmiselle saattaa tulla elämässä vastaan. Esimerkiksi hometalotapauksissa asuntokauppariita saattaa pahimmassa tapauksessa päättyä siihe, että ostaja maksaa taloa, joka on asumakelvoton. Asuntokauppariita on kuitenkin mahdollista välttää, kun tietää mitä kannattaa ottaa huomioon, ennen kuin allekirjoittaa sopimuspaperit.

Asuntokauppariita: Mitä Sanoo Lainsäädäntö

Asuntokaupalla tarkoitetaan yleiskielessä kaikkien asumiseen käytettävien kohteiden kauppaa. Lainsäädännössä erotellaan irtaimen asunnon kauppa ja asuinkiinteistön kauppa. Irtaimen asunnon kauppaa sääntelee asuntokauppalaki (AsKauppaL), ja ne ovat lähestulkoon aina asunto-osakeyhtiölain (AsOyL) mukaisia asunto-osakkeita. Asunto-osakkeen kaupan kohteena on huoneistojen hallintaan oikeuttava osakekirja, eli kyse on käytännössä arvopaperikaupasta. Asunto-osakkeen omistamisen tuottamat oikeudet ja velvollisuudet määritellään asunto-osakeyhtiölaissa ja yhtiöjärjestyksessä, ja keskeisin oikeus on hallita tiettyä huoneistoa. Sekä asunto-osakeyhtiölaki että osakeyhtiölaki sääntelevät kaupan kohdetta ja osakkeenomistajan velvollisuuksia. Tämän vuoksi kattava asunto-osakkeen kaupan tarkasteleminen ilman yhtiölainsäädännön tuntemusta ja huomioon ottamista on mahdotonta.

Asumiseen käytettävien kiinteistöjen kaupasta säädetään maakaaressa (MK). Kiinteistöllä tarkoitetaan itsenäistä maanomistusyksikköä, ja kiinteistön kaupassa on aina kyse maa-alan kaupasta. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja, ja kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Kiinteistön kauppa voidaan tehdä myös sähköisesti maakaaren mukaisessa kaupankäyntijärjestelmässä, eli Maanmittauslaitoksen ylläpitämässä kiinteistövaihdannan palvelussa.

Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö koskee myös asuntokauppaa, ja keskeisin säädös on  laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista (OikTL). Kyseinen laki sisältää sopimuksen muodostumista, valtuutusta sekä sopimuksen pätemättömyyttä koskevat säännökset.

Asuntokauppariidoissa tyypillisin riidanaihe ovat laatuvirheet, eli yleisimmin kosteus- ja homevauriot. Asuntokauppa on usein kuluttajalle taloudellisesti hyvin merkittävä tapahtuma, ja riidat ovatkin suhteellisen yleisiä ja monessa tapauksessa hankalia. Oikeudelliseen asiantuntemukseen tukeutuminen on monesti välttämätöntä jo riidan alkuvaiheessa.

ASUNTOKAUPPARIITA & ASUNTOKAUPPALAKI

Asunto-osakkeen kauppa

Uuden asunnon kaupasta ja käytetyn asunnon kaupasta säädetään asuntokauppalain eri luvuissa, mutta tässä artikkelissa on lueteltu kohtia, jotka ovat pääosin samat kummassakin kaupassa.

Käytetyn asunnon kaupassa asunnon tavanomaiseen tarpeistoon kuuluvat laitteet ja muut esineet, jotka ovat asunnossa sitä ostajalle esiteltäessä, sisältyvät lähtökohtaisesti kauppaan. Myyjän on luovutettava ostajalle asunnon hallinta sekä osakekirja tai muut asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat sovittuna ajankohtana. Myyjä ei kuitenkaan ole velvollinen luovuttamaan asunnon hallintaa ennen kuin ostaja maksaa kauppahinnan, ellei ole sovittu, että kauppahinta tai osa siitä erääntyy maksettavaksi vasta myöhemmin. Jos myyjä ei luovuta ajoissa asunnon hallintaa tai hallintaan oikeuttavia asiakirjoja, ostajalla on lähtökohtaisesti oikeus purkaa kauppa ja saada mahdollisesti vahingonkorvausta.

Vaaranvastuu

Asuntokauppalaissa säädetään ostajan ja myyjän kauppaan liittyvistä vastuukysymyksistä eli vaaranvastuusta. Myyjällä on vaaranvastuu siitä, mikäli asunto tuhoutuu tai vahingoittuu ostajasta riippumattomasta syystä ennen kuin se luovutetaan ostajan hallintaan. Jos asunto jo kauppaa tehtäessä on ostajan hallinnassa, vaaranvastuu asunnosta siirtyy ostajalle kaupantekoajankohtana. Jos vaaranvastuu on ostajalla, ja asunto tuhoutuu tai vahingoittuu myyjästä riippumattomasta syystä, ostajan on tästä huolimatta maksettava kauppahinta. Jos asunnon hallinta on myyjän viivästyksen vuoksi luovuttamatta kauppahinnan erääntyessä maksettavaksi, ostajalla on oikeus pidättyä maksun suorittamisesta siihen asti, kunnes luovutus tapahtuu. Vastaavasti jos myyjä on viivästynyt, ostajalla on oikeus pidättyä maksusta.

Asunnon ennakkotarkastus

Yleensä ostaja tekee asuntoon ennakkotarkastuksen. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä tai tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Asunnon virheet

Asunnossa on laatuvirhe, jos se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun tai se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Lisäksi asunnossa on virhe, mikäli myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon. Tällöin tulee ottaa huomioon ostajan mahdollisuudet havaita kyseinen seikka asunnon tarkastuksessa, sekä ottaen huomioon asunnon hinta, ikä, sekä muut seikat. Laatuvirhe on myös salainen eli piilevä virhe, josta asunnon myyjä ei ole ollut tietoinen. Uuden asunnon kaupassa myyjällä voi olla velvollisuus tai oikeus oikaista virhe.

Kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos myyjä ennen kaupantekoa on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon tai jättänyt antamatta tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Kaupan kohteessa on oikeudellinen virhe, jos sivullinen omistaa sen tai osan siitä taikka jos sivullisella on siihen pantti- tai muu oikeus eikä tästä ole sopimuksessa mainittu. Ostaja voi vaatia oikeudellisesta virheestä johtuvia seuraamuksia myös silloin, kun sivullinen väittää, että hänellä on edellä tarkoitettu oikeus, ja väitteelle on todennäköisiä perusteita. Jollei myyjä viipymättä huolehdi siitä, että sivullisen oikeus lakkaa, ostajalla on oikeus purkaa kauppa tai, jos virhe ei ole olennainen, vaatia sitä vastaavaa hinnanalennusta. Ostajalla on oikeus myös vahingonkorvaukseen, jollei hän tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää virheestä.

Virheilmoitus ja seuraamukset

Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.

Jollei ostaja ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen.  Ostaja saa kuitenkin myöhemminkin vedota virheeseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Mikäli asunnossa on virhe, ostajalla on oikeus

1) pidättyä maksamasta jäljellä olevaa osaa kauppahinnasta,

2) ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen.

3) ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.

Lisäksi ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi.

Asuntokauppariita: Myyjän oikeus purkaa kauppa

Myyjä saa purkaa kaupan ostajan maksuviivästyksen vuoksi, jos sopimusrikkomus on olennainen. Jos myyjä on asettanut ostajalle maksun suorittamista varten määrätyn lisäajan, joka ei ole kohtuuttoman lyhyt, myyjä saa niin ikään purkaa kaupan, jollei maksua suoriteta lisäajan kuluessa. Asetetun lisäajan kuluessa myyjä saa purkaa kaupan vain, jos ostaja ilmoittaa, ettei hän suorita maksua tämän ajan kuluessa.

Myyjä ei saa purkaa kauppaa ostajan maksuviivästyksen vuoksi sen jälkeen, kun osakekirja tai muut asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat on luovutettu ostajalle taikka suostumus ostajan saannon kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin on annettu. Myyjä ei saa purkaa kauppaa ostajan maksuviivästyksen vuoksi sen jälkeen, kun viivästynyt maksu korkoineen on suoritettu.

Myyjän oikeus vahingonkorvaukseen

Myyjällä on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii ostajan maksuviivästyksen vuoksi, jollei ostaja osoita, että viivästys johtuu lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta samankaltaisesta esteestä, jota ostaja ei kohtuudella voi välttää eikä voittaa.

Jos myyjä purkaa kaupan ostajan maksuviivästyksen vuoksi, myyjällä on oikeus korvaukseen asunnon uudelleen myymisen aiheuttamista kustannuksista sekä niistä erityisistä kustannuksista, joita hänelle on aiheutunut sopimuksen tekemisestä ja täyttämisestä ja joista hän todennäköisesti ei voi hyötyä muulla tavalla. Myyjällä ei kuitenkaan ole oikeutta korvaukseen, jos ostajan maksuviivästys tai kaupan peruuttaminen johtuu lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta samankaltaisesta esteestä, jota ostaja ei kohtuudella voi välttää eikä voittaa.

ASUNTOKAUPPARIITA & MAAKAARI?

Asuinkiinteistön kauppa

Asuinkiinteistön kaupassa ostaja vastaa vahingosta, joka kaupan tekemisen jälkeen aiheutuu kiinteistölle tulipalon, myrskyn, vahingonteon tai muun myyjästä riippumattoman syyn vuoksi. Ostaja vastaa vahingosta, vaikka kiinteistö olisi jäänyt myyjän hallintaan tai vaikka omistusoikeuden pysyminen tai siirtyminen on kauppakirjassa sovittu ehdolliseksi.

Kiinteistön virheet

Kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu tai mikäli myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon. Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi mahdollisesti oikeus saada korvaus vahingostaan.

Kiinteistössä on vallintavirhe, jos myyjä on antanut esimerkiksi ennen kaupan tekemistä ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta tai rakennuskiellosta.

Kiinteistössä on oikeudellinen virhe, jos ostaja voi menettää omistusoikeuden kiinteistöön sen oikealle omistajalle tai myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon lainhuudon saajasta tai kiinteistöön kohdistuvasta panttioikeudesta.

Ostajan on ilmoitettava virheestä, ja siitä voi seurata myyjälle hinnanalennus, kaupan purku ja mahdollinen vahingonkorvaus.

Asuntokauppariita ja muut lakiasiat kansasi hoitaa Asianajotoimisto Thureson Oy. Lue myös vinkkimme yleisimpiin työoikeudellisiin lakiasioihin.

Share on facebook
Facebook
Share on google
Google+
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Tutustu myös

Perintövero

Perintövero

Perintövero ja lahjaverolain mukaisesti se, joka perintönä, testamentilla tai lahjana saa omaisuutta, on velvollinen suorittamaan siitä valtiolle veroa. Perintöveroa ei tarvitse kuitenkaan suorittaa valtionperinnöstä, eikä

Lue Lisää »
Perintäoikeuden Menettaminen

Perintäoikeuden Menettäminen

Perintäoikeuden Menettäminen on juridisesti mahdollista. Perillinen tai testamentinsaaja voi poikkeuksellisesti menettää oikeutensa perintöön tai testamenttiin. Perillisellä tai testamentinsaajalla ei ole oikeutta perintöön tai testamenttiin, jos

Lue Lisää »
Scroll to Top